Два собственника дома — это одна из самых распространенных и сложных жизненных ситуаций на сегодняшний день. Нередки случаи, когда совладельцев дома или квартиры даже больше. В большинстве случаев этим людям бывает очень сложно жить под одной крышей. Есть ли выход из, казалось бы, замкнутых «жилищных» кругов? И как правильно и законно действовать в таких ситуациях?
Случай, о котором мы рассказываем, произошел в Ростовской области. Там после развода супруги разделили две части принадлежащего им коттеджа, но из-за конфликтных отношений между ними не могли жить вместе как соседи. В связи с этим жена решила оставить свою долю бывшему мужу в обмен на деньги. Однако бывший муж возражал. Разрешить спор мирным путем не удалось. В итоге дело дошло до Верховного суда РФ, который разъяснил, как следует поступать в подобных случаях.
Вот главное, на что обратила внимание Судебная коллегия по гражданским делам Федерального суда Российской Федерации* — в таких судебных спорах необходимо определить, есть ли у бывшего супруга желание и финансовая возможность приобрести имущество.
А теперь мы расскажем вам подробнее об этой интересной городской разнице, впервые замеченной изданием «Право ворот».
В нашем случае мы с женой прожили вместе 13 лет. И за эти годы купили половину дома площадью 131,5 метра. Собственность по совместному решению была оформлена на супруга. Спустя еще 10 лет супруги разошлись и разделили имущество. Согласно решению суда, ей и ее бывшему супругу досталась четверть дома (по 32 кв. м).
Следует подчеркнуть, что после развода бывшие супруги не были столь хорошими, поэтому о плохих отношениях тоже можно говорить. Бывший муж жил в доме, и его бывшая жена решила получить денежную компенсацию за свою долю. Спорить об этом с бывшим мужем она не стала. Они сразу обратились в суд. Суду предстояло ответить на главный вопрос: когда можно требовать компенсацию вместо имущества?
Чтобы определить стоимость доли гражданки, Новосахатинский районный суд Ростова обратился к местному эксперту для проведения экспертизы. Эксперт установил, что доля бывшего сантехника не может быть выделена в натуре, поскольку дом разрушен и перепланировка может привести к катастрофе.
Кроме того, эксперт оценил рыночную стоимость доли бывшего супруга в 756 491 рубль. Именно эта сумма и была выплачена в качестве компенсации.
Однако бывший муж отказался выкупать долю бывшей жены. Учитывая такую возможность, суд постановил, что бывший супруг и сособственник не имеют права на компенсацию. В частности, в деле отсутствовали доказательства того, что бывшие светские супруги обычно могли пользоваться домом вместе. В результате суд отклонил иск граждан.
Не согласившись с этими выводами, он оспорил решение в районном суде Ростова. Апелляция сочла, что доля гражданина в деле несущественна. Кроме того, между сторонами существовали конфликтные отношения.
Районный суд указал, что размер компенсации за имущество был справедливым и разумным, и поэтому отменил закон первой степени, заставив экс-дольщиков выкупить свою долю за 756 491 рубль. Граждане отвергли это решение и возмутились.
Однако суд по уголовным делам согласился с этой позицией.
Тогда бывший муж пошел дальше и подал апелляцию в Верховный суд.
Там изучили спорный материал, и Верховный суд высказал свою позицию. Верховный суд взыскал с жены компенсацию в пользу бывшего мужа, а районный суд не учел, что экс-арендатор не хотел покупать доли в доме. Кроме того, суд не знал, есть ли у гражданина деньги на покупку недвижимости по такой цене.
В итоге Верховный суд РФ отправил дело на новое рассмотрение в районный суд Ростова.
Эксперты говорят, что гражданину, вероятно, следовало обратиться в суд с несколько иной просьбой об определении порядка пользования домом. Возможно, по должности действительно сложно пользоваться общей частью коттеджа из-за конфликтных отношений.
Юристы обращают внимание на важный вывод Верховного суда. Четверть имущества не считается несущественной долей. Поскольку критерии существенности законодательно не определены, решения судей Верховного суда должны играть важную роль на практике.
*Определение Верховного Суда РФ n 41-КГ23-14-К4.
Как продать доли в доме на земле
Продажа доли в доме вместе с частью приусадебного участка имеет практическое значение. Все аргументы других сособственников сводятся к тому, что они не позволят вам это сделать. Вы можете их игнорировать. Однако если вы сохраните с ними хорошие отношения, вам будет проще вести с ними дела.
В статье описано, как продать долю в доме на участке. Обратите внимание, что каждая такая сделка имеет свои уникальные особенности. Желательно обратиться за помощью к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.
Характеристика прав собственника
Совместная собственность на дом предполагает владение определенными правами. Как правило, жилое помещение и прилегающий к нему участок принадлежат одновременно всем совладельцам на правах долевой собственности.
При продаже дома каждый совладелец должен получить часть общей суммы, равную его доле. В этом случае порядок пользования домом и участком не определяется, и все совладельцы пользуются ими совместно. Если порядок пользования домом определен судом или соглашением между совладельцами, то коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты и другие места общего пользования.
Продавая долю в доме, вы сталкиваетесь с необходимостью привлечения других сособственников к постоянному пользованию общественными помещениями и территориями с новыми людьми. Доля принадлежит вам, и вы вправе ее продать.
Законом учтены все хлопоты, связанные со сменой собственника жилья, и другие сособственники имеют право купить вашу долю. Если их устраивают ваши условия, они покупают долю, и на этом ваши проблемы заканчиваются.
Если другие владельцы не только не хотят покупать ваши акции, но и не желают менять собственника, им будет сложно заключить сделку. Как только вы поймете, что это происходит, вы должны быть готовы к тому, что это помешает вам осуществить свои планы. С этого момента все ваши действия, связанные с продажей доли дома вместе с землей, должны четко соответствовать закону, чтобы их нельзя было оспорить в суде. Этот вопрос лучше всего решать с адвокатом, выступающим от вашего имени. Мы рекомендуем вам нанять такого адвоката.
Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет собственнику доли дома продать ее вместе с помещением третьему лицу без согласия других сособственников. Однако при этом приоритетное право должно быть предоставлено владельцам других долей.
Как продать долю в доме с земельным участком
Права на собственность в России защищены законом. Поэтому владелец одной доли может продать ее, даже если собственники других долей не согласны с таким решением. Для продажи доли дома владелец может воспользоваться одним из следующих вариантов.
Не имея соответствующих знаний и опыта, сложно решить вопрос, что выбрать. Обратитесь за советом к юристу по недвижимости.
Работу поручите специалистам. Ваш юрист выполнит заказ по указанной вами стоимости. Вам не нужно самостоятельно изучать закон или читать статьи, чтобы понять его содержание.
Ваш адвокат сделает все за вас.
Приобретение 1/4 доли земли и дома через суд
На этом сайте представлен практический пример, объясняющий, как принудительно приобрести долю в квартире. На этот раз мне, адвокату Воловьеву Александру Сергеевичу, удалось в судебном порядке принудительно приобрести по выгодной цене долю земельного участка (1/4) и долю дома (1/4).
Дело рассматривалось в суде Истринского муниципального района Московской области. В течение шести месяцев решение суда было вынесено и вступило в силу. С решением можно ознакомиться здесь.
Как принудительно приобрести долю в земельном участке/доме?
Принудительная покупка доли земли и дома осуществляется следующим образом (см. отдельную статью о том, как принудительно приобрести долю в квартире).
ВАЖНО В то же время у вас должны быть средства для выкупа этой доли. В противном случае суд не сможет удовлетворить ваше требование.