На протяжении долгого времени наблюдается большой спрос на аренду мини-офисов (50-200 кв. м) и значительное отсутствие цивилизованного предложения. При появлении предложений такие офисы зачастую сдаются в аренду по астрономическим ценам, значительно превышающим стоимость аренды более крупных офисов.
Для многих предприятий сейчас самое время проверить свои расходы, включая арендную плату. Занимаемые поверхности и критический взгляд на дополнительную площадь, которая отображается наряду с ответственной организацией рабочего места. А это может составлять около 1 млн рублей в месяц для компании из 100 человек. Субсайзинг позволяет увеличить колодец компании без тщательных переговоров с собственником и без дополнительных затрат на переезд в новый офис.
У компании ILM, консультанта на рынке коммерческой недвижимости, есть много примеров успешного использования площадей. Недавно на объект Siemens подал в суд объект KPMG на Набережной Пиргоса, принадлежащий Mazda. Андрей Лукашев, генеральный директор компании ILM, утверждает, что в России этот вид аренды только набирает обороты.
Конечно, сублизинг, как и любой другой бизнес, имеет свои оттенки и подводные камни. Например, не все компании в соответствии со своей политикой могут арендовать сторонние компании, да и огородить все помещения не получится.
Раньше госслужащие, менеджеры и завхозы сдавали в аренду небольшие пыльные площади разрушенной собственности, доставшейся в наследство от советской власти, и добросовестно одалживали деньги в карман. Площади сдавались в аренду по выгодным ценам и своими людьми. Но недавно эти могущественные финансовые менеджеры перешли к рыночным отношениям, а капитализм имеет свою цену. Когда они стали продавать площади по глупости за те же астрономические деньги, спрос упал.
Нехватку небольших офисных площадей можно использовать цивилизованно, создавая далекие от вышеупомянутых виды субарендного бизнеса.
Представители цивилизованной субаренды арендуют не квадратные метры, как это было принято всегда, а рабочие места (или комнаты).
Два способа организации бизнеса на предложение:
Первый — когда вы арендуете очень большое помещение у арендатора, который находится с вами в одном месте. У этого способа есть свои сложности. Во-первых, управляющий помещением должен быть готов разделить работу и перепоручить ее другим. Во-вторых, он будет саботировать любые ваши сделки с потенциальными мини-арендаторами, потому что не хочет, чтобы под его крышей жили какие-то люди. Однако если крупного владельца все устраивает, у этого способа нет других недостатков.
Второй способ — арендовать все здание и остаться в нем в качестве временного владельца. Человека, арендующего все здание, обычно не интересуют детали вашего бизнеса — все риски, которые вы берете на себя.
Однако в обоих случаях в первом же подписанном вами договоре аренды должна быть строка о том, что вы планируете сократить здание до мини-офиса и передать его в пользование суб-сообществу.
Таким образом, для создания субарендного бизнеса вам необходимо:
1. реорганизовать помещение и разделить его на небольшие офисы.
2. провести реконструкцию с использованием долговечных материалов. 2.
3. два-три конференц-оборудования хорошего класса.
4. оборудование въезда в бизнес-центр и парковки.
5. установка автоматической системы контроля доступа.
6. обеспечение оптоволокном, телекоммуникациями, интернетом и современным колл-центром с системой автоматического вызова.
7. необходимо заключить договор с охранным агентством.
8. спроектируйте слотовые пространства, даже на этапе реконструкции, и найдите сотрудников, соответствующих требованиям.
Как скажут вам игроки этого рынка, дополнительные требования к остальному, то есть к помещению, всегда приветствуются, но иногда совершенно не нужны. Выше упомянуты только основы, без которых невозможно прожить. Однако, возможно, стоит включить в список основных обязанностей хорошую корпоративную столовую. Дизайн арендуемого помещения должен быть улучшен, чтобы обеспечить кондиционирование воздуха и другие потребности в жилье.
Уменьшение размеров всегда актуально, потому что каждая компания — это живой организм, и в условиях быстрого роста рынков и технологий идеального пространства не существует. У одних компаний есть избыток рыночных площадей, а другие постоянно ищут возможность арендовать интересные площади.
Во первых крупные иностранные компании работают с субарендой, это устоявшаяся практика. А текущая ситуация в России сделала рынок аренды более агрессивным и требовательным из-за того, что арендаторы сократили расходы.
Огромный спрос на небольшие помещения в сочетании с текущей ситуацией, когда под сотрудников и пустующие помещения все чаще подбираются критики режима, заставляет рынок аренды расти быстрее.
Что такое субсидирование и почему оно может помочь компаниям
Найти подходящее место для своего бизнеса непросто. Необходимо учитывать транспорт, пространство, стоимость и наличие конкурентов поблизости. С помощью надстройки вы сможете не только сэкономить деньги, но и получить выгоду.
Михаил Шапиро, ведущий эксперт сектора коммерческой недвижимости ЦН, рассказывает, что такое субаренда простыми словами.
Что такое лизинг и чем он отличается от прямой аренды
Субаренда — это аренда объекта недвижимости арендатором, который выступает в качестве промежуточного звена, а не напрямую у арендодателя.
Например, Александр арендует торговую площадь у владельца. Однако он не использует помещение для собственного бизнеса, а ограничивается тем, что Иван арендует строительный магазин.
По закону практически все нежилые помещения могут быть свернуты, включая склады, торговые площади, офисы и участки.
По моему опыту, чаще встречаются склады и торговые площади, например, магазины и кафе. Офисные помещения не являются частотой рынка. Как правило, собственники заранее делят площади на кабинеты и сдают их в аренду, а не огромные офисные комплексы.
Еще одна особенность: торговые площади часто сдаются не целиком, а по частям. Например, на одной площади могут располагаться ателье, «Ключи» и мастерские по ремонту телефонов. Таким арендаторам не нужно много места, они арендуют лишь небольшие площади.
Вы также можете арендовать несколько квадратных метров в холлах аэропортов, бизнес-центрах и отелях. Так поступают банки, терминальные кассы и продавцы. Им не нужен отдельный зал, но необходимо светлое открытое пространство, чтобы увеличить поток клиентов.
Экономия на аренде.
Субаренда особенно актуальна для предприятий, которым требуется небольшое помещение. К ним относятся кафе, столовые, небольшие магазины, маникюрные салоны или эстетики с двумя-тремя мастерами, студии или лаборатории. Небольшие помещения найти практически невозможно. Ведь их обычно арендуют по более высокой цене за квадратный метр. И если для работы вам нужно всего 30 м2, то аренда 70 м2 обойдется до смешного дорого.
Основные арендаторы также настроены позитивно. Субсидии могут помочь, если вы не хотите терять хорошее помещение. Вы можете арендовать его для себя, а затем найти соседа, который будет сдавать часть помещения. Субсидии помогают бизнесменам сократить расходы. Да, им нужно использовать меньше площадей, чем раньше, но и платить за аренду придется меньше.
В 2022 году владельцы становятся более гибкими. Они готовы руководить и ищут «товарищей» для увеличения потока клиентов. Они также чаще идут на уступки, например, соглашаются разделить помещение на секции и сдавать его в аренду «мелким» бизнесменам.
Сосуществование» поддерживаемых бизнесов
Помимо аренды или лизинга помещений, можно найти предприятия со схожей целевой аудиторией, которые станут взаимовыгодными партнерами. Например, мясная лавка и овощной магазин могут соседствовать друг с другом. Клиенты смогут не только купить мясо для основного блюда, но и приобрести свежие овощи для салатов и сопутствующих блюд.
В Зане есть отличные примеры синергии бизнеса. В нашем офисе мы арендовали небольшое помещение в компании, которая занимается кадастровыми работами. Клиенты, которые обращались к нам за покупкой недвижимости, часто ходили к соседям и получали документы Роскадастра.
Улучшенная инфраструктура
Это важно для бизнес-центров, куда каждый день приезжает на работу много сотрудников. Кафе, вендор или суши-ресторан, что является преступлением, удовлетворяют потребность офиса в хорошем кофе и еде на продажу.
Владельцам кафе гарантировано, что клиенты будут приходить и уходить. В конце концов, они предпочитают спуститься вниз и выпить капучино, а не проводить время в кофейне на соседней улице.
Субарендаторы полностью зависят от своих арендаторов.
Договор субаренды действителен до тех пор, пока у основного арендатора есть действующий контракт с владельцем здания. Если основной договор заканчивается по какой-либо причине, договор субаренды также прекращает свое действие. Вы можете сдать в субаренду все помещение или только его часть. Субарендатор должен либо переехать на новое место, либо заключить новый договор непосредственно с арендодателем.
Соседом по помещению может быть кто угодно.
Субарендаторы не всегда могут контролировать, кто арендует помещение по соседству.
Если ресторан находится по соседству с небольшой студией, запах еды может передаваться одежде, которая находится в ремонте. Соседи также могут конкурировать друг с другом. Например, если в кофейне начнут продавать десерты и выпечку, соседняя пекарня может потерять клиентов. Люди предпочитают покупать круассаны и кофе в одном месте, а не стоять в двух очередях.
Как правильно составить договор субаренды
Процедура заключения договора субаренды и прямого договора аренды схожа. Договоры могут заключаться между юридическими и физическими лицами, индивидуальными предпринимателями, ИП и самозанятыми лицами. Следует помнить о некоторых важных нюансах.
Рекомендуется заключать договор с юристом, который объяснит все тонкости и проследит за правильностью оформления документации.
Бизнес-концепция: субаренда коммерческой недвижимости
Прежде чем начинать бизнес, очень важно четко понимать, что именно он из себя представляет. Субаренда коммерческой недвижимости подразумевает аренду помещения у собственника и передачу его полностью или частично третьему лицу.
Важно понимать, что такой бизнес изначально требует значительных инвестиций, так как арендовать помещение площадью менее 100 квадратных метров невыгодно. Кроме того, каждое коммерческое помещение необходимо отремонтировать (в соответствии с его первоначальным состоянием), укомплектовать необходимыми внутренними элементами, установить системы безопасности и охраны, а также разделить на небольшие блоки.
Почему так важно делить большие помещения на меньшие? Таким образом можно многократно увеличить прибыль.
Что необходимо для монтажа?
Прежде всего, необходимо определиться с местом, где вы хотите арендовать недвижимость. Желательно выбрать место, которое пользуется популярностью у многих людей, например, рядом с университетом, станцией метро, центральной площадью или рынком. Чтобы получить более точную цифру, потратьте несколько дней на выбор наиболее выгодного места, исходя из соотношения «цена — доступность — спрос».
Также необходимо определить направленность объекта, например, торговая, сервисная и т.д. В соответствии с этим проводятся ремонтные работы.
Пошаговые инструкции для начала работы.
Расходы:
Итого, за первые три месяца вам нужно потратить около 500 000 рублей.
Прибыль.
Сдавая четыре зоны по 50 000 рублей за каждую, вы будете получать 200 000 рублей в месяц. В итоге чистая прибыль составит около 100 000 рублей в месяц.
Таким образом, можно сделать простой расчет, что средства, вложенные в ремонт и планировку помещения, окупятся в среднем за 5-6 месяцев.
Риски и недостатки бизнеса
Основной риск для бизнеса, связанного с недвижимостью, — отсутствие клиентской базы. Однако если помещения подобраны правильно, а цены на них соответствуют среднерыночным, то шансы попасть в негативную ситуацию равны нулю.
Кроме того, бизнес, связанный с недвижимостью, является разновидностью пассивного дохода и особенно подходит тем, кто не хочет заниматься предпринимательством и желает лишь получать постоянную и стабильную прибыль после вложения средств.
Создайте сеть пунктов проката
Само понятие «надстройка» очень широко распространено в экономической практике. Насколько она выгодна и удобна для основного арендодателя? В чем ее преимущества перед обычной арендой? Как избежать незаконной субаренды? Что делать, когда возникает первоначальное решение вопроса о заключении договора с арендодателем? Это лишь некоторые из вопросов, на которые приглашаются бухгалтеры из различных организаций.
Само понятие «надстройка» очень широко распространено в экономической практике. Насколько она выгодна и удобна для основного арендодателя? В чем ее преимущества перед обычной арендой? Как избежать незаконной субаренды? Что делать, когда возникает первоначальное решение вопроса о заключении договора с арендодателем? Это лишь некоторые из вопросов, на которые приглашаются бухгалтеры из различных организаций.
Аренда — это наем имущества арендатором за фиксированную плату для использования его в собственных целях. Понятие субаренды схоже с этим и подразумевает передачу имущества третьему лицу. К таким сделкам применяются все правила, применимые к аренде. Для мелких арендаторов преимущество субаренды заключается в том, что проще найти арендодателя, готового предложить помещение, чем обращаться к нему. Для крупных организаций выгодно использовать своих арендаторов в качестве посредников для сдачи помещений в субаренду более мелким субарендаторам.
Самое главное, с чего должен начать бухгалтер при заключении договора субаренды, — проверить наличие лицензии у основного собственника (ст. 615 Гражданского кодекса РФ).
Особое внимание следует уделить арендаторам, сдающим в аренду государственное и муниципальное имущество. Как правило, сдача в субаренду запрещена. Теоретически получить разрешение на такие сделки можно, но на практике такие случаи встречаются крайне редко. И именно здесь вы с большой вероятностью столкнетесь с недобросовестными собственниками. Они арендуют государственное имущество, но сдают его в субаренду без соответствующих разрешений, и проблемы с налоговыми органами, возникающие у последнего арендатора, ложатся на плечи бухгалтера.
Права арендатора на сдачу имущества в субаренду должны быть прописаны в договоре аренды. Поэтому при заключении договора необходимо убедиться, что основной владелец разрешил такую переуступку. При отсутствии такого разрешения арендатор может продолжать расходовать этот доход, и налоговые органы будут удовлетворены только дополнительным доходом. Однако субарендатор не может зачесть НДС, включив его в базу по налогу на прибыль.
Проблемы могут возникнуть, если основной арендодатель расторгнет договор с арендатором. В этом случае договор субаренды, заключенный на его основании, также утрачивает силу. Аналогичная ситуация возникает, если договор аренды признан недействительным (ст. 618 ГК РФ). Логичным решением для вторичных арендодателей, оставшихся «на улице», является обращение к основному арендодателю. Это приведет к тому, что новый договор аренды будет заключен без посредника, а деятельность будет осуществляться в обычном порядке (Гражданский кодекс РФ, глава 3). Кроме того, договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока действия договора аренды (Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 615). Если арендодатель в договоре соглашается на субаренду, но не указывает конкретные условия, арендатор может заключить договор субаренды без дополнительного разрешения.
Существуют различные основания для расторжения договора. Например, нарушение условий договора, повреждение имущества или просрочка платежа. Однако даже такие «претензии» могут быть предъявлены только на основании решения суда (статья 450 Гражданского кодекса РФ).
Коммунальные платежи могут оплачиваться субарендодателем арендатору или основному арендодателю в зависимости от условий договора.
Часто возникают споры, связанные с регистрацией договоров субаренды. Однако такие договоры должны регистрироваться так же, как и договоры аренды (ст. 609 Гражданского кодекса РФ). Многие бухгалтеры не считают эту меру необходимой. Более того, она бесплатна! Кроме того, ни в Гражданском кодексе, ни в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нет условия, которое «освобождало» бы договоры субаренды от регистрации. Это означает, что в случае возникновения судебного спора суд может признать такой договор недействительным (письмо Правления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66).
В договоре аренды должна быть учтена возможность передачи арендатором имущества в аренду третьему лицу. Дополнительное соглашение может быть заключено, если договор уже заключен и не предусматривает этих условий.
А как быть бухгалтерам, которые работают в компании-арендаторе и руководство которой заинтересовано в сдаче имущества в субаренду? Во многих случаях сдача имущества в аренду является основным видом деятельности компании. Возможно также, что субарендатор является одновременно очень важным партнером компании. Однако, поскольку сублизингодатель никак не связан с арендатором, арендатор принимает на себя значительный риск, передавая свое имущество третьему лицу, что может вызвать определенные проблемы.
Закон не содержит конкретных инструкций по утверждению субаренды. Однако бухгалтеры должны учитывать все возможные факторы, которые могут защитить арендаторов от незаконной субаренды. Договор аренды должен учитывать возможность арендатора сдавать имущество в аренду третьим лицам. Дополнительные соглашения могут быть расторгнуты, если их действие уже прекращено и это не было предусмотрено. Арендаторы с хорошей репутацией могут прибегнуть к одностороннему консенсусу в форме письма. Однако во избежание будущих разногласий рекомендуется ограничить условия соглашения, а также его сроки. Если сроки не оговорены заранее, представленный договор приравнивается к сроку аренды (статья 615, п. 2 Гражданского кодекса РФ). Самый надежный способ узнать об особенностях сделки с поднадзорным лицом — договориться о заключении самого субсидиарного договора.
Многие бухгалтеры и юристы расходятся во мнении о существовании понятия «аренда». В законодательстве оно нигде не прописано. Значит ли это, что сдача имущества в субаренду незаконна? Вовсе нет. Такие затраты можно учесть в расходах, поскольку в законодательстве нет оговорок на этот счет (ст. 346.16 НК РФ). Главное, чтобы в договоре было четко прописано, что заимодавец имеет право отвоевать имущество. Однако такой подход сопряжен с определенными рисками, поскольку ни в гражданском, ни в налоговом законодательстве нет однозначной трактовки подобной ситуации. Означает ли это, что договор может стать зараженным? Право сдачи имущества в аренду принадлежит арендодателю (с чем согласен пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ), но не предусмотрена передача имущества в аренду субарендатором. Таким образом, договор лизинга не соответствует действующему законодательству.
Практика показывает, что, несмотря на все спорные моменты, «система сублизинга» используется многими компаниями. Однако, чтобы избежать ошибок и проблем с налоговыми органами, рекомендуется избегать подобных систем. Более прозрачной представляется другая цепочка: собственник — арендатор, поскольку все ее аспекты полностью раскрыты в законодательстве, а взаимодействие всех участников регламентировано.
| Москва. | 3 ноября 2007 г. |
5. изменение договоров, расторжение, жалобы на договоры
5. 2. договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.
5. 2. 1. в случае просрочки внесения арендной платы, предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений в течение трех месяцев, независимо от последующих платежей. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения арендной платы и оплаты уголовных статей.
5. 2. 3. если арендатор в течение двух рабочих дней не предоставит арендодателю или представителю выгодоприобретателя баланс беспрепятственного доступа к объекту для проведения осмотра и ревизии.