Цена земли — это совокупность всех будущих рент, которые землевладелец рассчитывает получить в результате продажи участка, то есть постоянной передачи всех прав на него. Расчеты проводились на основе следующих типов
Где pз -RAND-R — цена земельной рент ы-D — фактическая плата за кредит.
Часто цену земли называют капитальной стоимостью или капитализированной земельной рентой. Суть капитализации заключается в том, что доход от продажи участка, который кладется на банковский депозит, должен приносить продавцу ежегодный доход в виде процентов сверх земельной ренты.
Собственность на землю бывает частной и государственной. Соотношение между ними регулируется законом. Частная собственность не является обязательным условием для развития земельных рынков. В то же время, как показывает практика, владение землей характеризуется меньшей социальной напряженностью и меньшей эффективностью использования ресурсов, чем частная собственность на землю. Следует отметить, что рынки и продажа земли встречаются крайне редко. В большинстве случаев земля арендуется. Экономические отношения между землевладельцем и арендатором по поводу временного использования земли называются в экономической теории рентой, а плата за это использование — земельной рентой. В рамках рентных отношений на Поросе одновременно существуют две монополии. Это монополия земли на землю как финансовая цель и монополия землевладельца (landowner) на землю как право собственности. В рамках этого существуют разногласия по поводу условий аренды и платежей за использование участков. Арендодатель хочет сдать участок в аренду на короткое, непродолжительное время, а арендодатель, наоборот, хочет быть правым. Использование участков. Наряду с арендаторами и арендодателями, материально заинтересованными в разумном и эффективном использовании земли в условиях рыночной экономики, в земельных отношениях участвуют наемные работники, которым может быть безразлична эффективность использования земли.
Его источником является прибавочный труд работников.
Согласно теории земельной ренты Д. Рикарда, земельная рента — это цена, которую фермеры (крестьяне) платят землевладельцам за временное использование земли в качестве фактора производства. Земельная рента — это разница между рыночной ценой продукта земли (т. е. общественной стоимостью продукта) и издержками производства, включая прибыль на капитал (т. е. индивидуальной стоимостью продукта).
Этот доход плательщика является разновидностью экономической земельной ренты. Поскольку предложение земли совершенно неэластично, а сам ресурс изначально является продуктом природы, трансфертный доход, то есть минимальная сумма, которую владелец ресурса готов предложить на рынок, равен нулю. Поэтому все платежи за землепользование являются экономической земельной рентой (рис. 14. 7).
Рис. 14. 7. Экономическая земельная рента (а) и земельная рента (б)
Д. Рикардо различал абсолютную земельную ренту и дифференциальную земельную ренту. Абсолютная земельная рента — это плата за временное пользование землей, независимо от ее качества. Она основана на монополии земли как объекта собственности. Все арендаторы платят эту плату, независимо от качества арендуемого участка (плодородия или местоположения), поскольку никто не арендует землю бесплатно. Обрабатывается ли худшая земля или нет, зависит от спроса на сельскохозяйственную продукцию и уровня цен. Если спрос превышает предложение, уровень цен повышается, и фермеры могут платить земельную ренту за худшие земли.
Качество участков варьируется и оценивается по двум критериям: плодородие почвы и близость участка к рынку сбыта конечной продукции (т. е. место производства).
(Положение). В зависимости от качества все участки можно разделить на три условные категории: лучшие, средние и худшие земли. Качество земли определяет размер дохода арендаторов. На лучших участках доход от производственной деятельности выше, чем доход от обработки земли на участках среднего и худшего качества. Эта разница не является правом арендаторов. Качество участка изначально не зависит от арендатора, а небольшая удаленность предприятия от места покупки готовой продукции позволяет производить выгодный и хрупкий продукт, обеспечивая покупателю более низкие затраты на транспортировку и хранение ресурсов. Это служит основанием для установления собственником дополнительных платежей за качество земли, т. е. дифференциальной ренты II. Работники низкого качества освобождаются от ее уплаты. Ренты — результат не природной «щедрости», а ее «бедности», отсутствия богатых и плодородных интриг. Поскольку потребности товарного населения огромны, а природные ресурсы ограничены, в производстве товаров участвуют как лучшие, так и худшие по качеству участки. Дифференциальная рентабельность I — это устойчивая дополнительная прибыль, полученная в результате разной производительности одних и тех же факторов производства на одинаковых участках разного качества. Она рассчитывается как разница между общественной ценой производства и индивидуальной стоимостью производства, определенной в средних условиях на участке худшего качества.
В сельскохозяйственном секторе производители могут несколько повысить плодородие почвы и таким образом получить дополнительный доход за счет повышения экономической активности при дополнительных инвестициях и использовании природоохранных технологий. Пока действует договор аренды, прибыль от инвестиций (т. е. дополнительный доход) приватизируется и используется арендатором. Однако при возобновлении договора аренды собственник (землевладелец) увеличивает размер арендной платы с учетом изменений в плодородии земли. Таким образом, арендодатель получает часть дополнительного будущего дохода арендатора. Это увеличение земельной ренты называется дифференциальной земельной рентой II. Оно не зависит от качества участка. В данном случае имеет место несоответствие между
монополией на землю как финансовый объект (арендатор) и монополией на землю как объект собственности (собственник). Арендатор стремится использовать участок в течение более длительного периода времени, чтобы обесценить свои инвестиции и получить сверхприбыль. Владелец участка стремится сократить срок аренды, наряду с абсолютной рентой и дискриминационными земельными I. Так, в большинстве стран средний срок аренды составляет 9 10 лет. В российской практике нередки случаи, когда договоры аренды заключаются на срок от одного до трех лет. Поэтому работники предпочитают не делать долгосрочных инвестиций. В то же время инвестиции необходимы для поддержания плодородия почвы. В связи с этим арендные отношения начинают меняться. Землевладельцы стали участвовать в принятии инвестиционных и финансовых решений по своим участкам. В этом случае они получают аренду в виде доли прибыли.
В большинстве случаев землевладелец предоставляет арендатору концессию вместе со строительством, кроме того, в этом здании могут быть ранее проведены работы по освоению земли и сельскохозяйственная деятельность (т. е. инвестиции). По этой причине владелец взимает более высокую ставку, чем арендная плата за землю. Это так называемая земельная рента или монопольная рента. Она представляет собой сумму земельной ренты, процентного дохода на инвестиционный капитал и амортизации земельного капитала.
Повторите вопрос темы.
Аренда.
Рента — это обязательство платить за капитал, имущество или землю, которые владелец использует для регулярного получения денег или содержания, например за обычные деньги или помощь в уходе, заботе, лечении или покупке продуктов питания.
Получателем ренты может быть только физическое лицо, а плательщиком — физическое или юридическое лицо, муниципалитет или община.
Текущая стоимость, или стоимость дохода, — это совокупность всех выплат дохода с начала первого платежного периода. Текущая стоимость также может называться приведенной стоимостью или текущей стоимостью.
Различные виды аренды отличаются по своей форме, минимальному размеру питания, условиям получения прибыли, субъектному составу обязательств, возможности правопреемства и возмещения арендной платы.
Основные статьи арендной платы
Постоянная рента.
до конца своей жизни
Поддержание иждивенческого образа жизни.
Это наиболее распространенный вид дохода. В большинстве случаев договор пожизненного содержания с иждивением заканчивается тем, что человек становится пожилым малообеспеченным гражданином или пожилой супружеской парой.
Общие условия трех основных видов договора аренды учитываются следующим образом
Форма усиления.
Стороны вправе самостоятельно определять форму арендной платы, тем самым разграничивая различные виды выгод.
Размер вознаграждения определяется финансово эквивалентной стороной.
Выраженная в натуре в продуктах или товарах — эта форма чаще всего используется при аренде земли для сельскохозяйственных целей.
Работая в такой форме, гражданин обязуется выполнить задание или оказать определенную услугу землевладельцу за оговоренный период времени.
Преимущества и недостатки договоров аренды
Документация для регистрации аренды
Каталог документов для регистрации договоров аренды:
Аннулирование договора ренты
Получатель ренты может отказаться от договора пожизненной ренты по следующим причинам
Части также могут осуждать договор в рамках взаимного соглашения.
Переуступка.
Право на приобретение ренты может быть уступлено получателем ренты в порядке правопреемства — уступка требований, наследства, реорганизация некоммерческой организации.
Рента и ее виды. Стоимость земли.
Согласно этому определению, в аренду может быть передана не только собственность на землю, но и собственность на другие ресурсы, где предложение не является устойчивым. Например, выдающиеся художники, музыканты, актеры, талантливые учителя и спортсмены могут получать ренту в качестве дохода.
Она выступает в качестве баланса равновесия земельного рынка.
Механизм формирования балансовой ренты графически изображен на рис. 13.3.
Формирование равновесной цены земельной ренты происходит в результате взаимодействия между спросом на землю и предложением земли. Однако, учитывая, что предложение земли абсолютно эластично, изменения равновесной ставки земельной ренты определяются только изменениями спроса на землю.
Рисунок 13.3: Состав уровней равновесия земельной ренты
Точка EO на рис. 13.3 — это уровень земельной ренты на участке, спрос на который и его предложение сбалансированы. Если уровень арендной платы установлен выше уровня баланса, то предложение земли превышает спрос, и землевладелец вынужден снизить арендную ставку, так как не может сдавать ее в аренду. Напротив, если уровень арендной платы ниже уровня равновесия, спрос превышает предложение, и арендная плата увеличивается.
Существует два вида земельной ренты: абсолютная и дифференциальная.
Абсолютная земельная рента — это доход, получаемый всеми землевладельцами, независимо от ее качества.
Она является результатом монополии собственности на землю как ограниченный ресурс или ренты в общем понимании этой категории — монополии частной собственности на землю.
Уникальная земельная рента — это доход, получаемый в результате использования высокопродуктивных участков.
Причинами образования уникальной ренты являются различия между участками по плодородию и местоположению и, как следствие, качество участка.
Различают естественное плодородие (данное природой) и экономическое или искусственное плодородие (результат капитальных вложений земли). Разумеется, доход, получаемый владельцами участков с разным уровнем плодородия и разным местоположением, не одинаков. Фермерский чернозем вблизи дороги на уровне земли будет гораздо более подходящим, чем болотистый участок вдали от транспортной магистрали.
Владелец земли прекрасно знает о ее качестве и поэтому включает в стоимость аренды участка соответственно выгодную арендную плату.
Используя известную графическую модель поведения совершенного конкурента, рассмотрим на примере (напомним, что сельское хозяйство — наиболее близкий к конкурентному тип рынка) механизмы, которые его формируют (рис. 13. 4).
Предположим, что существует три различных типа земель с точки зрения плодородия: худшая, средняя и лучшая. Эти ситуации соответствуют рисунку 13.4.
Из-за различий в естественном плодородии эти почвы имеют разную урожайность и, следовательно, разные средние издержки производства. Средняя себестоимость — самая низкая, средняя себестоимость — самая высокая и средняя себестоимость — самая высокая.
Цены на продукцию основаны на стоимости наихудшего участка. В противном случае арендаторы не смогли бы окупить свои финансовые затраты (включая нормальную прибыль) и были бы вынуждены уйти с рынка земли. Поэтому на худшем участке можно получить только нормальную прибыль (финансовая прибыль равна нулю) — эта ситуация показана на рис. 13.4, а.
Используя участки со средним и лучшим плодородием, заемщик может получить экономическую прибыль, то есть благоприятную финансовую прибыль по сравнению с нормальной. Таким образом, работники на центральных и лучших землях получают как нормальную, так и финансовую прибыль.
По форме дифференциальная рента представлена в виде прямоугольного диапазона (рис. 13. 4, В и С).
Рис. 13. 4 Структура дифференциальной ренты
Дискриминационная рента, возникающая из-за различий в естественном плодородии земли, называется дифференциальной рентой I. Арендодатели вспоминают, что собирают ее, включая в арендную плату.
Существует также дифференциальная рента II, если определенные инвестиции улучшают качество используемого участка.
Дифференциальная рента II образуется, когда владелец или арендатор земли улучшает качество участка, делая инвестиции.
Это могут быть инвестиции (расходы) в редевелопмент земли, проведение сельскохозяйственных мероприятий или строительство сооружений. В результате участки E x-worst могут стать более плодородными, что приводит к возникновению Gap Rents II.
Следует различать понятия «аренда» и «арендная плата». Аренда — более широкое понятие, поскольку представляет собой общую сумму, выплачиваемую арендатором землевладельцу. Рента — это только плата за пользование землей. Однако если в землю вложен капитал, то рента включает в себя не только арендную плату, но и процент на вложенный в землю капитал и амортизацию на процент (как доход).
Если капитал не вкладывается (нет капитальных зданий), рента состоит только из арендной платы.
Рента включает в себя арендную плату, амортизацию всех зданий, интриги и процент на капитал, вложенный в участок.
В условиях рыночной экономики земельные отношения являются не только арендными, предполагающими передачу земли во временное пользование владельцу на определенных условиях, но и торгово-сбытовыми, предполагающими смену собственника. В этом случае определяется цена земли.
Цена земли определяется как капитальная рента.
Таким образом, у владельца денег есть две возможности выбора: купить землю или положить деньги в банк. С учетом этих альтернатив вид стоимости земли выглядит следующим образом
Стоимость земли = _.=100 % аренды
При расчете цены земли следует использовать дисконтирование, так как поток арендной платы — это будущий денежный доход, а стоимость земли — текущий денежный поток.
По сути, цена земли — это дисконтированная стоимость будущих арендных платежей за землю. Однако, учитывая, что земля является объектом постоянных денежных инвестиций, вид цены земли имеет форму, описанную выше.
Человек показывает, что цена земли зависит от двух факторов.
Например, если годовой доход в виде арендной платы составляет 20000 рандов, а ставка по кредиту — 5%, то цена земли составит
Цена земли составляет R ——————————— 400000.
Если процентные ставки растут, цена земли снижается (владение банковским депозитом выгоднее, чем владение участком). При росте арендной платы цена земли увеличивается.
На практике цена земли определяется не только этими факторами, но и многими другими, некоторые из которых были упомянуты при характеристике спроса и предложения на землю.
В современном мире долгосрочная тенденция такова, что цены на землю постоянно растут. Прежде всего, это связано с увеличением несельскохозяйственного спроса, чему способствуют высокие темпы жилищного строительства (особенно индивидуального) и развитие инфраструктурных объектов (например, новых трасс, линий электропередач). Этот факт значительно повышает спрос на землю при ее ограниченном наличии.
Долгосрочная тенденция роста спроса на несельскохозяйственные земли (и, соответственно, общего спроса на землю) также поддерживается инфляционными факторами. Когда инфляция высока, а деньги недооценены, спрос на другие виды активов, которые менее чувствительны к девальвации, имеет тенденцию к росту. Это в полной мере относится и к таким активам, как земля.