Каждая сделка с недвижимостью индивидуальна. Невозможно создать единую схему действий, которая будет работать во всех случаях. Всегда есть нюансы и риски, когда речь идет о самостоятельных недвижимых объектах. Рассмотрим наиболее распространенные варианты.
Основные риски при покупке квартиры
Заключая договор на покупку квартиры, покупатель рискует не только потерять деньги, но и остаться без жилья. Проблема в том, что приходится идти на компромиссы. Во-первых, покупатель должен внести залог, который является частью стоимости квартиры. Как правило, нельзя полагаться на то, что деньги будут возвращены в случае непредвиденных обстоятельств. Например, задаток не будет возвращен покупателю, если это не предусмотрено условиями, подписанными сторонами.
Чтобы не стать жертвой мошенников, покупателям следует заранее убедиться в чистоте сделки, ознакомиться с документами на недвижимость и проверить, кто является собственниками, нет ли среди них несовершеннолетних или недееспособных граждан.
У продавца следует запросить следующие документы
Напомним, что с 15 июля 2016 года свидетельства о праве собственности сторонам сделок с недвижимостью не выдаются (пункт 1 статьи 14 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав»). («О недвижимом имуществе и сделках с ним»). Действительным новым документом является выписка из ЕГРН. Простота и расширяемость. Простой формат позволяет любому желающему сделать заказ через Интернет. Так, в сети можно найти множество объявлений компаний, предлагающих такие выписки за 70 рублей, в то время как средняя цена составляет 200-300 рублей.
Рекомендуется заказывать такие экстракты самостоятельно, а не брать их у сторонних организаций. Уточните следующее:.
Расширенные выписки из ЕГРН предоставляют более полную информацию о будущих владельцах, но запрашивать информацию из ЕГРН могут только собственники. В нем содержатся имена всех собственников помещений за длительный период времени. Это происходит уже около 20 лет, так как до 1998 года все сделки с недвижимостью по-прежнему регистрировались у нотариуса и в БТИ. Поэтому можно проследить, как часто менялось право собственности на квартиру и на основании какого документа оно менялось. Стоит обратить внимание на лиц, фигурирующих в этих документах. Предположительно, лицо, фигурирующее в каждой сделке, могло быть записано.
Однако для получения более подробной информации о квартире и всех ее владельцах необходимо знать самого владельца и его желание распоряжаться своей собственностью.
Владельцы квадратных метров могут продать свою недвижимость через банкротство. Причины для этого кажутся вполне логичными и понятными. Однако, согласно статье 61.2 Федерального закона 127-ФЗ от 26 октября 2002 года «О банкротстве», такая сделка считается ничтожной и может быть отменена судом.
При составлении договора купли-продажи покупатель может застраховаться. Для этого в документ необходимо включить пункт о том, что продавец не является банкротом в настоящее время и не собирается объявлять о банкротстве в ближайшие три года.
Самая сложная ситуация при сделке с недвижимостью возникает, когда спустя некоторое время на пороге нового владельца появляются непонятные наследники продавца. Незваные гости непременно сообщат отчуждателю или его наследникам, что они не знали о гибели имущества. Эти наследники могут обратиться в суд, чтобы доказать нарушение своих прав и аннулировать сделку. Покупатель в этом случае также должен урегулировать этот вопрос. Для этого стоит обратиться к адвокату. Он может помочь и в других спорных ситуациях.
Некоторые объекты недвижимости часто переходят из рук в руки, поэтому потенциальным покупателям стоит проявить мудрость и поинтересоваться, что происходит. Чтобы понять, что происходит, стоит обратиться к брокеру или хотя бы заказать краткую выписку из единого государственного реестра недвижимости, доступную каждому. Для этого достаточно знать адрес объекта недвижимости.
Как недействительная идентификация сделки по договору купли-продажи.
Практически любая сделка является недействительной, если закон нарушен таким образом. Важно понимать, чем владеет продавец. Если собственник состоит в браке и квартира была куплена в этот период, необходимо согласие на продажу от супруга. Этот консенсус является нотариальным. С одной стороны, должно быть предоставлено заявление. С другой стороны, недвижимость не была приобретена в год брака. Покупатели могут столкнуться с ситуацией, когда у владельца есть документы о разводе, но никто не оформил собственность. Узнав эту информацию, целесообразно отказаться от договора. Однако есть и другой вариант. Получить от бывшего супруга согласие на продажу.
Если продавец — юридическое лицо, стоит убедиться, что он подготовил полный пакет документов для сделки.
В некоторых случаях сделки с юридическими лицами должны быть зарегистрированы и одобрены уполномоченным органом компании.
Перед покупкой квартиры следует обратить внимание на психическое состояние продавца. Разумеется, лучше удостовериться в этом наверняка. В соответствии с пунктом 1 статьи 171 Гражданского кодекса РФ необходимо знать, состоит ли человек на учете в медицинском учреждении, например в аптеке или психиатрическом диспансере, так как любая сделка с таким человеком недействительна. В последнее время такие медицинские обследования на выявление психических расстройств предлагаются всем желающим уже более 60 лет. Однако все зависит от надежности покупателя.
В некоторых случаях квартиры продаются по доверенности. Часто это связано с тем, что владелец квадратных метров не может присутствовать при сделке, так как живет в другом городе или не может продавать из-за ухудшения здоровья. Если доверенность подлинная, а не поддельная, в этом нет ничего противозаконного. Она должна быть заверена нотариусом.
Любой человек, желающий купить дом, должен обратить внимание на этот документ. Будьте особенно внимательны, если клиент и его законный представитель живут в одном городе.
Квартиры с лигаментным взвешиванием.
Краткая выписка из Единого государственного реестра недвижимости может подтвердить, является ли квартира лигаментно-тяжелой или нет. В ней содержится информация о том, находится ли квартира в залоге. Непогашенный кредит не позволяет продать квартиру без предварительного снятия обременения в виде банковской ипотеки. Это проще сделать, если на балансе имеется небольшой остаток. Покупатель может погасить ипотеку продавца, рассматривая этот взнос как документально оформленный аванс между сторонами.
Жильцы, не участвующие в приватизации
Проблемы у покупателя могут возникнуть с людьми, которые не являются собственниками, но формально и юридически могут проживать на приобретаемой жилплощади. Это происходит, например, в том случае, если человек на момент приватизации квартиры не успел воспользоваться своими правами, например, если он работал в другом городе. Таких людей даже суд не может выселить.
Покупателям стоит заказать архивную выписку из домовой книги и понять, все ли собственники участвуют в приватизации. Если нет, то почему и где они живут сейчас?
Проверка юридической чистоты квартиры защищает покупателей от неблагонадежных собственников и не позволяет им стать жертвой мошенников.
Как защитить себя при покупке недвижимости (5 основных правил)
При совершении сделок с недвижимостью мошенничество можно предотвратить, следуя нескольким правилам.
Правило 1 — Изучите документацию. Перед сделкой продавцу следует ознакомиться с правоустанавливающими документами, которые необходимо предоставить вместе с запросом. Стоит попросить у владельца выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащую официальную информацию о предмете. Это важно как для покупателей, так и для продавцов. Из выписки можно узнать, что объект не находится под арестом, что имущество не заложено, не имеет ограничений и обременений, не изъято для государственных или муниципальных нужд и т. д.
Сведения из ЕГРН можно получить и самостоятельно, воспользовавшись электронными сервисами на сайте Росреестра, в офисе МФЦ, на едином портале Госуслуг («Госуслуги») и на сайте ППК «Роскадстр». Напомним, что с 1 марта 2023 года изменился процесс предоставления информации из земельного кадастра. В настоящее время невозможно получить персональные данные владельца недвижимости (дату рождения) без его собственного запроса. Существует возможность предоставления соответствующей информации третьим лицам (при этом право на получение полного предложения сохраняется за земельными инженерами, работающими в связке с супругами, заговорщиками, правоохранительными органами и представителями судебной власти).
Этот запрет не действует и при нотариальной проверке персональных данных собственника в интересах заявителя, в целях защиты его прав и интересов.
Правило 2 — Проверка всех зарегистрированных жильцов квартиры. Для этого необходимо потребовать от продавца справку о регистрации или справку о составе семьи. В справке будет содержаться информация о лицах, зарегистрированных по данному адресу на момент выдачи, а также о тех, кто был прописан здесь ранее, чем дом был сдан в эксплуатацию.
Другими словами, по справке можно выявить всю историю дома. С помощью этого документа можно определить, есть ли в квартире несовершеннолетние дети или прописанные в ней люди, или, например, уехал ли кто-то на длительное лечение.
Третье правило касается осмотра участков. Выбирая квартиру, участок или резиденцию, желательно найти объект на публичной земельной карте. Это позволит вам найти форму собственности, ограничения и виды допустимого использования участка.
Четвертое правило также связано с контролем. На этот раз речь идет о документе, который очень часто используется в сделках с недвижимостью: доверенности. Из этого следует все. Если недвижимость продается по доверенности, нотариус должен заверить документ и, если он не был отменен, специальным сервисом на сайте Федеральной торговой палаты.
Пятое правило: чтобы защитить свою недвижимость от действий мошенников, собственник может обратиться в Рослесторг с просьбой о регистрации в едином государственном реестре прав без личного участия.
‘До конца июня 2022 года этот запрет может наложить только сам собственник или его законный представитель. В настоящее время представитель собственника (пожилой родственник-родитель) может подать заявление о запрете, если у него есть нотариальный представитель, представляющий его интересы в Рослестресте. Затем, в конце 2022 года, и в «Госуслугах» заявление о запрете сделки может быть подано без участия собственника. С другой стороны, существовала возможность отмены ранее установленных запретов. Эта услуга также доступна в любом «моем документе» или личном кабинете на сайте Росреестра. После подачи заявления производится соответствующая регистрация в ЕГРН, а документы, поданные без личного участия собственника (например, по доверенности), не рассматриваются, а возвращаются заявителю.
Почти все вышеперечисленные способы доступны в интернете. Не выходя из дома, можно запросить информацию о предмете и установить все необходимые для совершения действия ограничения без личного участия.
Эксперты Росреестра рассказали, как безопасно купить квартиру
Эксперты Росреестра рассказали, как не стать обманутым и жертвой при покупке жилья. Онлайн-семинар «Недвижимость без риска» был организован в рамках программы «Назови себя сам» при поддержке Правительства Москвы совместно с Министерством городского хозяйства Москвы.
Поскольку работа на рынке недвижимости — важный и ответственный шаг, необходимо принять все возможные меры для обеспечения безопасности сделок. Профессионалы Росреестра должны следить за соблюдением пяти правил, чтобы не остаться без денег без квартиры.
Проверьте документацию.
Самые важные документы, которые необходимо проверить перед покупкой недвижимости, — это единый государственный реестр передачи прав и выписка из правоустанавливающего документа.
Выписка из ЕГРП свидетельствует о том, что объект не задержан, не заложен, не имеет ограничений или обременений и не изъят для государственных или муниципальных нужд. Это позволяет продавцу самому получить документ и предоставить его покупателю для проверки, хотя в выписке от третьего лица не указаны данные владельца. С помощью сервиса Gosuslugi это можно сделать быстро и бесплатно.
Правоустанавливающий документ описывает, как продавец получил недвижимость. Это может быть договор купли-продажи, договор купли-продажи акций или генетическое свидетельство. Проверяя документы, покупатель узнает о потенциальных рисках — например, о возможном появлении незарегистрированных наследников.
Подробнее о том, как проверять выписки, читайте в статье Как проверять выписки: «Покупатели должны знать, что происходит с выписками из ЕГРН».
Проверьте наличие зарегистрированных жильцов
Чтобы узнать, кто прописан в вашей квартире, вам нужно запросить справку о регистрации по форме № 9 или справку о составе семьи. 9 или справку о составе семьи. Первый вариант более подробный — он помогает выявить всю историю квартиры: определить наличие несовершеннолетних детей и граждан, отбывающих наказание в местах лишения свободы, а иногда и людей, уехавших на длительное лечение, которые впоследствии могут заявить о своих правах на жилплощадь.
Подробнее о проверке материалов по зарегистрированным жильцам читайте в статье «Как узнать, кто прописан в квартире».
Контроль над участком
Независимо от того, покупает ли человек квартиру или дом, ему необходимо проверить участок через бесплатный сервис «Справочная информация по объектам недвижимости» или найти его на публичной карте земельных участков. Это позволит узнать форму собственности, ограничения и виды допустимого использования участка. Например, на участках под индивидуальное строительство могут быть построены квартиры. Это является правонарушением, и покупать квартиру на таком участке опасно.
Проверьте доверенности.
Если доверенность для совершения сделки использует не продавец, а агент, необходимо проверить ее подлинность. Подделка этого документа — распространенный способ мошенничества. Проверить доверенность можно с помощью специального сервиса на сайте Федеральной нотариальной конторы. Также следует убедиться, что она не была отменена для вашего удобства.
Другие меры предосторожности более подробно описаны в документе «Нотариальная проверка при покупке квартиры».
Запрет на совершение действий, отличных от действий самого владельца
Последний совет от экспертов компании «Рослист» — для тех, кто хочет сохранить свою собственность в безопасности. Вы можете защитить ее, запретив действия, в которых собственник не принимает личного участия. Это означает, что ни одна сделка с квартирой или домом не может проходить без личного присутствия владельца, даже если у него есть представитель.
Таким образом, они могут не только защитить себя, но и позаботиться о своих пожилых родственниках, которые часто становятся жертвами мошенников. Запретительные меры можно принять через МФЦ в частных офисах Рослеестра, ППК «Роскадастр» и «Госурги».
Эксперты «Лос-Лестера» отмечают, что практически все способы проверки недвижимости перед покупкой доступны в Интернете. Не выходя из дома, с помощью бесплатных онлайн-сервисов можно найти и запросить информацию об объекте недвижимости, а также установить все необходимые ограничения для совершения действий с ним. Это поможет защитить вас от мошенников.
Выписка из ЕГРН — официальные документы, подтверждающие право собственности
Если вы являетесь владельцем земли, квартиры, частного дома или любой другой недвижимости, важно хранить все документы, подтверждающие ваше право собственности на нее. В противном случае доказать право собственности на здание или землю будет практически невозможно, что затруднит проведение юридических и финансовых операций с имуществом, его продажу третьим лицам или государству.
Какие документы подтверждают право собственности на квартиры, земельные участки, промышленные и коммерческие здания и другие виды недвижимости — узнайте у наших экспертов по юридическим услугам онлайн. Вот краткий обзор основных тем.
К правоустанавливающим документам также относятся государственные акты, устанавливающие факт ввода объекта в эксплуатацию, договоры аренды, разрешения на строительство, декларации, договоры ЖСК и т. д. Чтобы быть полностью законным и бесспорным, документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости, должен быть основан на установленном образце, содержать достоверную информацию об объекте и его владельце, а также быть выдан в соответствии с нормативными актами о недвижимости. Закон уполномоченным органом.
Какой документ подтверждает право собственности, определяется законодательной базой. В большинстве случаев для подтверждения права собственности требуется выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации Росреестра (до 2016 года).
Виды документов, подтверждающих право собственности на жилье
Помимо вышеуказанной выписки из ЕГРН, необходимы кадастровый паспорт и один из перечисленных ниже бланков. Только при наличии полного пакета документов можно проводить финансовые и юридические операции, связанные с недвижимостью. Список правоустанавливающих документов и виды документов, подтверждающих право собственности, приведены ниже.
Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость в 2023 году, можно получить в МФЦ, Росреестре или органах местного самоуправления, а также подготовить самостоятельно с участием нотариуса. Перед подготовкой и заполнением формы рекомендуется обратиться за помощью к юристу, так как любые ошибки могут привести к лишению прав собственности или другим серьезным последствиям. Документы, подтверждающие право собственности, должны быть заполнены по приведенной выше форме и прилагаться к каждой сделке с недвижимостью. Основание собственности выдается Земельным кадастром и подтверждается данными Росреестра. Документация, подтверждающая право собственности, включает в себя следующую информацию.
Особенности государственной регистрации объектов недвижимости
Эксперты рекомендуют подробно изучить особенности двух основных форм, которые могут быть использованы в качестве свидетельства о праве собственности на недвижимость.
Выписки из Единого государственного реестра недвижимости
В начале 2018 года работа службы земельного кадастра и Единого государственного реестра недвижимости была частично переведена в электронный формат, что позволило гражданам Российской Федерации упростить регистрацию своего жилья и оперативно запрашивать сведения. документы, подтверждающие право собственности на квартиру или помещение. В настоящее время для заказа выписки или свидетельства, а также паспорта на землю для установления права собственности необходимо подать заявку на официальном сайте Росреестра с предоставлением персональных данных и ЭЦП. Полные выписки из ЕГРН включают в себя.
Документ, подтверждающий право собственности на квартиру или земельный участок, называется выпиской из Государственного Единого Реестра и необходим для последующего обращения за регистрацией в Госреестр и Росреестр, а также для совершения любых действий, связанных с объектом недвижимости. дом, квартира или помещение. Для получения бланка необходимо зарегистрироваться на сайте Госуслуг, оплатить пошлину в размере не более 200 рублей и заполнить краткую форму.
Свидетельство о государственной регистрации (до 2016 года).
Согласно прежним порядкам, после вступления во владение любым видом имущества, независимо от его размера, стоимости или степени ликвидности, важно было своевременно зарегистрировать его в местном органе власти. Без этого свидетельства покупатель или гражданин, который приобрел имущество иным способом, не мог доказать, что оно принадлежит ему на законных основаниях. Их нельзя было считать выгодоприобретателями и выделять квартиры или заговоры по своему усмотрению. Для получения свидетельства необходимо было подать заявление в зарегистрированную Торгово-промышленную палату или в региональный многофункциональный центр по месту нахождения недвижимости. Получение сертификата было завершающим этапом регистрации, а документы, подтверждающие право собственности на участок, гараж или цель капитального строительства, можно было предоставить и так.
Свидетельство о государственной регистрации официально закрыто с 15 июля 2016 года.
С этой даты единственным документом, подтверждающим право собственности, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
Пять правил безопасных сделок с недвижимостью: рекомендовано Росреестром
—>
Ассистент Дарья Кудинова* в рамках вебинара «Недвижимость без риска: защити себя от мошенников», организованного в рамках информационной программы «Позвони мне сам» Правительства Москвы и ГУ МВД России по г. Москве. Директор Департамента Росреестра по городу Москве рассказал о том, как защитить свою недвижимость, а главное — свои деньги, ведь именно покупатель чаще всего становится жертвой мошенников. Как подчеркивает эксперт, почти все перечисленные ниже меры доступны в Интернете. Не выходя из дома и без личного участия, вы можете запросить информацию об объектах и установить необходимые ограничения на свое поведение с ними.
Первое правило — проверка документов. Перед любой сделкой продавец должен ознакомиться с правоустанавливающими документами, которые должны быть предоставлены по запросу. ‘Стоит попросить у владельца выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой содержится официальная информация об объекте. Это важно как для покупателей, так и для продавцов. Из выписки можно увидеть, что объект не является арестованным или заложенным имуществом, что на него не наложены ограничения и запреты, что он не был изъят для государственных или муниципальных нужд и т. д.», — объясняет Дарья Кудинова.
Сведения из ЕГРН можно получить и самостоятельно, воспользовавшись сайтом Росреестра, офисом МФЦ, Единым порталом государственных и муниципальных услуг («Госуслуги») и электронными сервисами на сайте Роскадастра. Напомним, однако, что с 1 марта 2023 года изменился порядок предоставления сведений из земельного кадастра. Возможность получения персональных данных собственника недвижимости (ФИО и дата рождения) больше не может быть получена без запроса самого собственника. Запрет на предоставление соответствующей информации третьим лицам (в то же время право на получение полных выписок сохраняется за супругами, техническими специалистами земельного кадастра, выполняющими работы, связанные с планом, правоохранительными органами и представителями судебной системы).
Запрет не действует и в отношении проверки нотариусом персональных данных собственника в интересах заявителя для защиты его прав и интересов. ‘Таким образом, при подаче заявления нотариусу может быть подано письменное заявление с предоставлением сведений из единого государственного реестра прав. Обязательно присутствие заявителя и бенефициара. Только после документального подтверждения законных оснований нотариус имеет право запросить персональные данные в Росреесте», — поясняет Дарья Кудинова.
Положение 2 — контроль всех зарегистрированных в квартире жильцов. Для этого необходимо запросить у продавца формы 9 или справки о составе семьи, которая является частью формы 9 или единого жилищного документа, справку о регистрации. В справке будет содержаться информация о людях, зарегистрированных по данному адресу на момент выдачи, а также о тех, кто был прописан здесь ранее, чем дом был введен в эксплуатацию.
Иными словами, по номеру формы можно просмотреть всю историю дома 9. Этот документ поможет вам узнать, есть ли в квартире несовершеннолетние дети и граждане. Например, даже люди, уехавшие на длительное лечение, могут впоследствии предъявить права на квартиру.
Третье правило касается земельных инспекций. При выборе квартиры, участка или места жительства желательно найти объект на публичной земельной карте. Это позволит выяснить формы собственности, ограничения и виды разрешенного использования участка», — говорят в Росреестре.
Нетрудно догадаться, что четвертое правило актуально и для проверки. На этот раз речь идет о сделках с недвижимостью: документе, который часто фигурирует в доверенностях. Здесь есть все. Если недвижимость продается по доверенности, нотариус заверяет и отменяет документ, его необходимо проверить через специальный сервис на сайте Федеральной торговой палаты.
Впрочем, сам BFM. ru не раз говорил о пятом правиле. Чтобы защитить свою собственность от мошенников, собственник может обратиться в росреестр с требованием зарегистрировать на себя единое государственное право на недвижимость без личного участия. .
‘До конца июня 2022 года этот запрет может наложить только сам владелец или его законный представитель. В настоящее время представитель владельца (пожилой родственник-родитель) может подать заявление о запрете, если у него есть нотариальный представитель, представляющий его интересы в Los Restresto. Затем, в конце 2022 года, и в «Госуслугах» заявление о запрете сделки можно будет подавать без участия собственника. С другой стороны, существовала возможность отмены ранее установленных запретов. Данная услуга также доступна в любом «моем документе» или личном кабинете на сайте Росреестра. После подачи заявления производится соответствующая регистрация в ЕГРН, а документы, поданные без личного участия владельца (например, доверенности), не рассматриваются, а возвращаются заявителю», — заключает Далякдинова.