Право собственности на квартиру может быть разным: договор купли-продажи, наследство или приватизация. И хотя приватизация жилья в нашей стране началась 30 лет назад, а некоторые квартиры перепродавались по несколько раз, на рынке по-прежнему много недвижимости, приобретенной в результате приватизации.
В целом, ничего криминального в таком виде собственности на рынке жилья нет. Однако, как всегда, есть оттенки серого. Например, кандидат юридических наук Наталья Корнилевская предупреждает о потенциальных рисках рынка приватизированных квартир с 1991 года до вступления в силу закона от 21 июля 1997 года. Дело в том, что права на жилье, возникшие в результате приватизации, не подлежат государственной регистрации, а значит, эти сделки не подлежат правовой экспертизе — одному из важнейших этапов процесса государственной регистрации. .
Кроме того, приватизация жилого помещения может произойти, когда жильцы, сохранившие право пользования жильем, снимаются с регистрационного учета, например, по приговору суда или по причине обязательного призыва на военную службу». . В таких случаях приватизация и продажа квартиры могут быть оспорены. Для покупателя это означает, что жилое помещение должно быть предоставлено, но деньги он может не получить обратно.
Если нет отказа
Существует также риск купить приватизированную квартиру с отказником. Это граждане, отказавшиеся от приватизации своей доли, но получившие право на жизнь.
В процессе приватизации жильцы получают равные права на владение долей в квартире в зависимости от количества прописанных, — объясняет Наталья Кузнецова, генеральный директор Агентства недвижимости в Москве. — Однако это право не является обязанностью, и от него могут отказаться все граждане. Основной причиной отказа является то, что участвовать в приватизации можно только один раз, независимо от размера приобретенных акций. В результате, если человек, приватизирующий квартиру, когда-либо получал жилье от государства, то приватизировать такую квартиру было уже невозможно».
Государство защищает отказников при последующих продажах. По закону граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют право проживать в квартире до момента добровольного выселения. Это означает, что выселение без согласия невозможно, даже в случае продажи третьим лицам. Только после увольнения, если они откажутся от покупки квартиры.
. И несовершеннолетние.
Обязательными участниками приватизации являются несовершеннолетние, малолетние дети и недееспособные граждане.
В случае приватизации и продажи жилья без учета их интересов они могут оспорить приватизацию и обратиться в суд с требованием признать квартиру приватизированной.
Поскольку такая сделка по своей сути является порочной, все последующие сделки, совершенные на ее основании, признаются недействительными. Таким образом, покупатель, который приобретает приватизированное жилье с нарушением закона, несет риск своих убытков. Если жилье было приобретено в рамках возмездной сделки, например, договора купли-продажи, покупатель может потребовать от продавца сумму, уплаченную по договору. Именно поэтому необходимо указывать истинную стоимость жилья, не занижая ее», — отмечает Наталья Корнилевская.
На что обратить внимание при покупке приватизированной квартиры
При покупке приватизированной квартиры необходимо проверить права всех, кто мог участвовать в приватизации. По словам Артура Пронина, руководителя направления «юридический аудит недвижимости» юридической фирмы, нужно найти два случая: первый — кто мог участвовать в приватизации и фактически участвовал, сохранил за собой право пожизненного (второй — пожизненного) проживания в квартире.
Если он не участвовал в приватизации, но имел на это право, и в то же время не отказался от участия в приватизации, его права были нарушены». Приватизационная сделка в данном случае может оскорбить. Если человек имеет право на участие в приватизации, но подает заявление об отказе от участия в приватизации, он сохраняет право на жизнь, даже если он передал место жительства другому лицу — вечное) проживание», — говорят эксперты.
Если вы покупаете недвижимость с историей приватизации, вам следует проверить приватизационные документы (договор передачи, заявление на приватизацию, документ, подтверждающий право собственности (из жилищной книги).
Изучив эти документы, вы сможете оценить потенциальные риски, связанные с приобретением такого жилья. Также желательно проверить предыдущих жильцов квартиры на предмет их участия в судебных спорах. Предполагается, что один из них был приговорен комиссией по психическим заболеваниям и солидарности к лишению свободы или принудительному лечению и может быть ограниченно дееспособным или ограниченно дееспособным. Наличие таких судебных разбирательств может свидетельствовать о потенциальном риске покупки квартиры», — резюмирует Пронин.
Риск № 1: отказ от приватизации.
Речь идет о жильцах, которые по разным причинам и поводам когда-то отказались от приватизации в пользу других собственников. Проблема в том, что они отказались только от права собственности, но не отказались от права пользования жильем. Поэтому, согласно закону, они могут проживать в этой квартире до конца своих дней. Это означает, что у них есть свой угол, они могут пользоваться ванной, кухней и коридором.
Здесь возможны две ситуации. Первая: жильцы, получившие отказ в приватизации, выписываются из квартиры и не появляются в ней. Это самый безопасный вариант. Да, прежний жилец может обратиться в суд и потребовать вселения в квартиру, но суд в таких случаях часто отказывает истцу в удовлетворении его требований. Однако это не всегда так. В итоге покупатель может остаться недовольным.
Вторая ситуация очень опасна. Отказник постоянно находится в квартире и зарегистрирован в ней.
Если вы купите квартиру, которая зарегистрирована, закон не запрещает вам это сделать». И люди покупают!»
Екатерина Торопова, директор департамента недвижимости
Это удивительно для меня, но это правда. Многие покупатели прописываются (и живут!) покупают тихий дом вместе с арендатором. За дополнительную существенную скидку на квартиру, иногда основанную на заверениях продавца, что арендатор ликвидирует квартиру после сделки. А некоторые люди даже не знают, что в квартире кто-то прописан, пока не увидят документы, и не считают нужным проверять юридическую чистоту квартиры.
Уточню: я не говорю о том, что зарегистрированных жильцов никогда нельзя выписать из приобретенной квартиры. Существует множество случаев, когда покупатель может легко снять с регистрационного учета любого человека, включая несовершеннолетних детей.
Сейчас мы говорим о конкретных ситуациях. Приобретение квартиры, правоустанавливающий документ — договор приватизации, и есть жилец, который когда-то отказался от приватизации, но теперь прописан и постоянно проживает в этой квартире.
«Итак. Если такой жилец не хочет сниматься с регистрационного учета после сделки, вы его не снимете и не выселите. Не помогут и суды».
Екатерина Торопова, директор департамента недвижимости
В таких случаях позиция суда однозначна. Она изложена в статье 19 Федерального закона №. 189-ФЗ от 29. 12. 2004 г. гарантирует, что бессрочное право пользования квартирой не утрачивается даже после смены собственника.
Риск № 2: «потерянные» собственники.
Существует категория жильцов, которые не отказывались от своего права собственности, но по разным причинам были сняты с учета и не участвовали в приватизации. Наиболее часто встречаются следующие случаи
Когда приватизация происходит в отсутствие собственников, временно утративших свое имущество, они имеют право не только проживать в квартире, но и претендовать на долю в ней. Судебная практика здесь неоднозначна, но в большинстве случаев покупатель обязан вернуть квартиру, так как сделка признается недействительной.
Однако сможет ли он вернуть свои деньги — большой вопрос. Однако суд может признать его настоящим покупателем, и он может иметь право на компенсацию от государства.
Риск № 3: несовершеннолетние дети
Что касается нарушения прав несовершеннолетних, то этот риск выносится в отдельный риск, так как существует почти 100 % вероятность того, что сделка будет отменена. И в результате покупатель лишится квартиры.
«Если при изучении документов выяснится, что один из несовершеннолетних детей не участвует в приватизации, с этим объектом лучше не общаться».
Екатерина Торопова, директор департамента недвижимости
даже если ребенок в данный момент там не проживает и не прописан. То же самое касается и недееспособных жильцов.
Несовершеннолетние дети могут быть исключены из числа участников приватизации только с разрешения их опекунов и органов опеки. Если этого не происходит, то приватизация была проведена с нарушением закона и ее очень легко оспорить.
Я знаю, что некоторые родители перед приватизацией забрали своих детей из жилья и прописали их в другое жилье. Однако они совершили ошибку. Выписать детей из неприватизированной квартиры можно только в неприватизированную квартиру. В противном случае нарушаются права несовершеннолетних со всеми вытекающими последствиями.
Как можно снизить риски?
Если говорить предельно просто, то действия покупателя должны быть следующими.
1. Посмотрите на правоустанавливающий документ. Если дом еще не продан после приватизации, то у продавца должен быть договор о переходе права собственности на дом после приватизации. Пояснение: если квартира уже продана, договор купли-продажи уже заключен. Сюда же относится информация о ранее полученных документах, например, о договорах приватизации, хотя в этом случае проверить все гораздо сложнее.
2- Изучить обширные архивные выписки из жилищных справочников. С 2018 года жилищные справочники прекратили свое существование, но выписки из них продолжают публиковаться. Такую выписку можно получить в МИДе, а лучше попросить продавца заказать ее. Она выдается только владельцам недвижимости. В ней указано, кто проживал в квартире вместе с владельцем на момент приватизации и имел право на участие в ней. Необходимо знать, все ли зарегистрированные на тот момент участвовали в приватизации. Особое внимание следует уделить тому, участвовали ли в приватизации несовершеннолетние дети.
Также необходимо выяснить, кто был зарегистрирован в квартире до приватизации. Возможно, некоторые жильцы были временно выписаны, но они по-прежнему имеют право на участие в приватизации.
3. см. отказы. Если на момент приватизации в квартире кроме продавца был зарегистрирован другой жилец, но другая квартира не указана в свидетельстве о праве собственности, мы просим продавца отказаться от приватизации с другими жильцами.
Эти отказы должны быть найдены ими и нотариально заверены, что они не претендовали и не будут претендовать на эту квартиру в будущем.
4. ищите «потерянных» собственников. Жильцы, которые не отказались от приватизации, но по разным причинам были временно исключены из квартиры, — это бомба замедленного действия. Если вы решили купить квартиру, необходимо найти этих людей и получить или иным образом согласовать их отказ от приватизации и право пользования квартирой. Например, составить соглашение о том, что продавец обязуется передать им часть денег от продажи.
5. убедитесь, что в квартире никто не зарегистрирован. Это архив. К моменту сделки все жильцы должны быть сняты с учета. Если продавец просит вас «войти в положение», «подождать» и т. д. — это телефонный звонок. Вы, конечно, можете войти в положение, но будьте готовы к тому, что жильцы будут сняты и вы не сможете продолжить сделку.
Сроки ограничения. В большинстве случаев это три-пять лет, в течение которых гражданин узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. Это значит, что если квартира принадлежала продавцу более пяти лет, то риск совершения сделки значительно снижается.
Однако не стоит расслабляться и в этом случае. Если истец докажет, что узнал о нарушении своих прав совсем недавно, заявление будет принято и дело сдвинется с мертвой точки. Так что, предупреждайте всех и контролируйте всех!